高务实是把天津港作为自家产业对待的，而且不是普通产业，他还打算将来能够承接朝廷“南粮北调”这样的大生意，那当然就不能随随便便，今天说搞港口，明天就跑去乱买一块地开始动工。
建港口不比建码头，不是修几个栈桥就算完事的。除了要找到最合适的天然避风港，还要在港口区进行规划、大兴土木。
规划这茬相对来说比较好办，高务实当年跟着领导去沿海考察的时候到过港口，大致了解港口的布局规划，虽然这里头学问其实很深，高务实只知道一些皮毛，但他估计他这点水平在这个时代也勉强够用。
至少，他还知道根据吹流、潮流、波浪流的不同，港口的航道、防波堤轴线、口门方位等都要有相应的措施来应对。至于港口陆地区域的功能性布局，但凡到过后世港口的人都能说个一二三四来，他上他也行……呃，勉强也行。
但第三点就厉害了，甚至是高务实现在不着急的最根本要素：刚有港口，什么作用都没有，因为港口本身不能产生任何价值，港口的价值来源于进出港口的船只。
换而言之，港口本身需要有区位优势，然后吸引船只来停靠，通过港口的吞吐量来实现其价值。
如果没有船来停靠、上货卸货，再好的港口也毫无作用，纯属垃圾资产。
所以在修建港口之前，高务实必须先联系一批愿意船家、商家，让他们将来有兴趣把天津港当做卸货地，或者出货地。否则的话，这个港口投入多少，高务实就得亏多少，而且还得持续不断的亏下去——为了保证港口运转，总得有人管理和维护，这都要钱啊！
除了这些硬性条件之外，高务实还得弄清楚私人商港这种事情到底能不能干，如果能干的话，需要办理一些什么手续。
按照高务实目前对大明朝廷和地方衙门的了解，商人自行建造任何商业设施，只要形制上不僭越，官府都是完全不插手的。这也是高务实每次开煤矿造蜂窝煤、开铁矿炼钢冶铁等，地方官府都只查了一下他手里有没有那些地块的地契就直接放行的原因。
如果说这一点还只能说大明的官府容忍性很高，那么接下来的一点就更神奇了。
比如某商人在某交通要地自行建造一个大型货栈，由于当地是几省通衢或者几府通衢，货栈建成之后生意兴隆，日进斗金！
官府这时候会怎样呢？
恭喜这位商人，因为大明的官府仍然会当做没看见，根本不会想起来要去找这个商人收税！
各位没有看错，只要这位商人建造货栈的位置，其地皮是这位商人所有，大明各级官府就会认为你在这块地皮上的任何正当经营都是合理合法的存在，并且——再强调一次——不会找你收税。
至少，正税是没有的，顶多